Квартира слишком большая для джобцентра? Почему одни квадратные метры ничего не решают

Джобцентр (Jobcenter) пишет, что ваша квартира «слишком большая» и поэтому несоразмерна. Возможно, вы даже получили требование о снижении расходов, основанное исключительно на площади. Такие письма тревожат. Но правовая ситуация не так однозначна, как делает вид сотрудник: важны не только квадратные метры, а общая квартплата. Эта разница может сэкономить вам деньги и спасти квартиру.

Самое важное за 30 секунд

Для площади жилья в зависимости от федеральной земли действуют разные нормативы: 1 человек 45–50 кв. м, 2 человека 60 кв. м, 3 человека 75 кв. м, 4 человека 85–90 кв. м.
Однако решающим по теории произведения (Produkttheorie) Федерального социального суда является не количество квадратных метров, а произведение площади на цену за кв. м.
Слишком большая квартира с низкой ценой за квадратный метр может быть соразмерной, если общая квартплата укладывается в коммунальную верхнюю границу.
Джобцентр всё же часто отклоняет такие квартиры паушально — это типичная, уязвимая ошибка.
Против неверного требования о снижении расходов и тем более против решения о сокращении вы можете подать возражение (Widerspruch).

Мы проверим ваше решение в течение 24 часов. Бесплатно и без обязательств.

Почему джобцентр считает вашу квартиру «слишком большой»

Джобцентр согласно § 22 Abs. 1 SGB II берёт на себя ваши расходы на жильё (Kosten der Unterkunft, KdU) лишь «в той мере, в какой они соразмерны». Чтобы решить, что является соразмерным, коммуны опираются на ориентиры из социального жилищного строительства земель — это таблицы, которые для каждого размера домохозяйства предусматривают максимальную площадь жилья. Цифры слегка различаются в зависимости от земли. Обычно принято:

1 человек: 45–50 кв. м
2 человека: 60 кв. м
3 человека: 75 кв. м
4 человека: 85–90 кв. м
на каждого дополнительного человека примерно 10–15 кв. м

Если вы превышаете этот норматив, сотрудник часто проверяет дело лишь поверхностно и сразу присылает письмо: ваша квартира «слишком большая», квартплата поэтому несоразмерна, вы должны снизить расходы. Именно здесь и начинается ошибка, поскольку площадь — только один из двух факторов. Второй — цена аренды за квадратный метр. И только оба вместе дают значение, которое действительно имеет значение.

Конкретный пример: Herr O. одинок и живёт в квартире 62 кв. м на тихой боковой улице. Холодная нетто-квартплата составляет 6,80 € за квадратный метр, то есть 62 кв. м × 6,80 €/кв. м = 421,60 €. Коммунальная верхняя граница для домохозяйства из 1 лица — 450 € нетто-холодной квартплаты. Норматив площади составил бы 50 кв. м — Herr O. с 62 кв. м заметно выше. Джобцентр пишет ему: «Ваша квартира слишком большая». Тем не менее квартира соразмерна, поскольку произведение, то есть общая квартплата, лежит с 421,60 € ниже максимума. Herr O. не обязан переезжать, и джобцентр не вправе сокращать.

Ваши права конкретно

Теория произведения (Produkttheorie) как мерило (§ 22 Abs. 1 SGB II; BSG B 4 AS 27/09 R, BSG B 4 AS 87/12 R). Соразмерность (Angemessenheit) вашей квартплаты определяется произведением соразмерной площади и соразмерной цены за квадратный метр. Решающей является общая квартплата, а не каждый фактор в отдельности. Джобцентр не вправе отклонить вашу квартиру только потому, что она метражно «слишком большая».
Право на индивидуальную проверку (§ 20 SGB X). Орган обязан полностью установить обстоятельства дела, прежде чем принимать решение. Сюда относится расчётное сопоставление вашей фактической общей квартплаты с коммунальной верхней границей — не только взгляд на договор аренды и площадь.
Право на формально корректное требование о снижении расходов (§ 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II). Если джобцентр требует снижения расходов, письмо должно конкретно указать соразмерную общую квартплату с его точки зрения. Простого указания на количество квадратных метров недостаточно. Без корректного требования никакой срок не течёт — позднее сокращение было бы противоправным.
Шестимесячный срок при корректном требовании (§ 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II). Даже если письмо формально в порядке, ваша фактическая квартплата в течение этих шести месяцев перенимается полностью. Сокращение до истечения срока недопустимо.
Право на возражение (§ 84 SGG). Против любого решения о сокращении вы можете подать возражение в течение одного месяца. При угрозе существованию — например, если иначе потеряете квартиру — вы можете подать в социальный суд заявление об экстренной правовой защите (Eilrechtsschutz).

Актуальная судебная практика

Теория произведения (Produkttheorie) — сердцевина практики BSG по размеру жилья. Федеральный социальный суд (Bundessozialgericht) в нескольких ключевых решениях разъяснил, что соразмерность расходов на жильё следует рассчитывать из произведения соразмерной площади на соразмерную цену аренды за квадратный метр (BSG B 4 AS 27/09 R; BSG B 4 AS 87/12 R). Иначе говоря: более крупная, но недорогая квартира может быть так же соразмерна, как меньшая, но более дорогая — решает только то, что вы в конце месяца перечисляете.

Это имеет далеко идущие последствия. Джобцентр, который аргументирует исключительно количеством квадратных метров и опускает проверку произведения, нарушает устоявшуюся судебную практику. Возражения против таких решений имеют очень хорошие перспективы в социальных судах.

Важно и другое: сама коммунальная верхняя граница квартплаты должна основываться на последовательной концепции (schlüssiges Konzept) — то есть на понятном, методически чистом исследовании местного рынка аренды. При отсутствии такой концепции социальные суды часто прибегают к таблице жилищной дотации (Wohngeldtabelle) с надбавкой безопасности ([URTEIL-REFERENZ]). В этом случае верхняя граница часто оказывается выше, чем утверждает джобцентр.

Также по атипичным жизненным ситуациям существует обширная практика: хронические заболевания, уход за родственниками, одинокие родители со школьниками, пожилые люди с длительной укоренённостью в районе — в таких созвездиях пострадавшие успешно судятся против сокращений ([URTEIL-REFERENZ]).

Как действовать сейчас

Самому провести проверку произведения. Возьмите вашу фактическую площадь и вашу нетто-холодную квартплату. Разделите квартплату на квадратные метры — это ваша цена за кв. м. Сравните затем вашу общую квартплату с коммунальной верхней границей для вашего размера домохозяйства. Если вы ниже, квартира соразмерна несмотря на размер.
Получить коммунальную верхнюю границу квартплаты. Каждая коммуна публикует актуальную «Директиву о соразмерности» или таблицу верхних границ, чаще на сайте джобцентра или городской администрации. Запишите конкретное значение для вашего размера домохозяйства и приложите документ к своим бумагам.
Формально проверить требование о снижении расходов. Указана ли в письме джобцентра конкретная соразмерная общая квартплата? Или названы только квадратные метры? Если общая квартплата отсутствует, требование ошибочно.
Документировать атипичные обстоятельства. Медицинские справки, справки из школ, документы об уходе за родственниками или о волонтёрской работе — собрать всё, что делает переезд недопустимым.
Подать возражение (Widerspruch), когда придёт решение о сокращении. Письменно, в срок (один месяц), сначала в свободной форме («Настоящим подаю возражение»). Обоснование — прежде всего проверку произведения с конкретным расчётом — можно дослать.
Дать решение проверить. Именно при отказах из-за «слишком большой квартиры» доля ошибок высока, потому что теория произведения (Produkttheorie) игнорируется.

Избегать типичных ошибок

Не переезжать поспешно. Если ваша общая квартплата ниже верхней границы, переезжать вы не обязаны — даже если джобцентр на это намекает. Поспешный переезд в меньшую, но более дорогую квартиру в итоге может обойтись дороже. Расходы на переезд и новый залог возмещаются только при предварительном заверении.
Смотреть не только на квадратные метры. Многие пострадавшие читают в письме джобцентра «слишком большая» и даже не переходят к проверке произведения. А именно расчётное сопоставление общей квартплаты и верхней границы — решающий аргумент.
Не путать цену за кв. м с брутто-холодной или тёплой квартплатой. Теория произведения (Produkttheorie) обычно относится к нетто-холодной квартплате (Nettokaltmiete). Коммунальные и расходы на отопление оцениваются отдельно. Следите, чтобы в возражении использовать правильные цифры.
Не доверять устным заверениям. «Мы посмотрим», «Разберёмся» — такие фразы по телефону юридически бессмысленны. Что имеет значение, стоит письменно в решении.

Частые вопросы

Моя квартира на 15 кв. м больше нормы. Обязан ли я переезжать?

Не автоматически. Сначала рассчитайте общую квартплату и сравните её с коммунальной верхней границей для вашего размера домохозяйства. Если общая квартплата ниже максимума, квартира соразмерна несмотря на превышение площади — вы не обязаны переезжать, и джобцентр не вправе сокращать.

Одинаковы ли нормативы во всех федеральных землях?

Нет. Положения о социальном жилищном строительстве относятся к ведению земель. Обычно: 45–50 кв. м для одного человека, 60 кв. м для двоих, 75 кв. м для троих, 85–90 кв. м для четверых. Некоторые земли немного выше, другие чуть ниже. Конкретный норматив назовёт вам ваш джобцентр или сайт вашей федеральной земли.

Действует ли теория произведения и для расходов на отопление?

Нет. Расходы на отопление по § 22 SGB II проверяются отдельно от холодной квартплаты. Для них действует собственное мерило, чаще ориентирующееся на федеральный индикатор отопления (Heizspiegel). Теория произведения (Produkttheorie) относится к нетто-холодной или брутто-холодной квартплате (в зависимости от концепции коммуны).

Что, если моя общая квартплата немного выше верхней границы?

Тогда джобцентр в принципе может потребовать снижения расходов. Но: сначала проверьте последовательную концепцию (schlüssiges Konzept) коммуны. Если она методически ошибочна, действует не коммунальная верхняя граница, а более высокая таблица жилищной дотации (Wohngeldtabelle) плюс надбавка безопасности. Часто ваша квартплата снова оказывается в соразмерной области.

Могу ли я отбить более высокую цену меньшей квартиры?

Да, поскольку и в обратном направлении действует теория произведения (Produkttheorie): маленькая, но очень дорогая квартира может быть так же соразмерна, как большая, но дешёвая — пока общая квартплата укладывается в верхнюю границу. Фактор площади не должен обернуться против вас, если произведение корректно.

Проверить решение сейчас

Требование о снижении расходов или решение о сокращении, опирающееся лишь на «слишком большую квартиру», почти всегда имеет юридическое слабое место: теория произведения (Produkttheorie) не была применена. Пришлите нам своё решение. Мы пересчитаем, проверим коммунальную концепцию и скажем, есть ли у возражения перспектива.

Мы проверим ваше решение в течение 24 часов. Бесплатно и без обязательств.